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2021.09.01

不動産投資にはどういった種類がある?投資の分類から学ぶ不動産投資の基本

不動産投資

一口に不動産投資といっても、その種類や投資方法は様々です。

不動産投資にはどのようなものがあるのか、初心者でもおすすめの投資方法とはどういったものなのかを、分かりやすく紹介します。

また、不動産投資の仕組みについても改めて解説しています。

不動産投資の仕組みを解説

不動産投資の種類について知る前に、不動産投資の仕組みや利益の考え方などを、基礎から押さえておきましょう。

改めて不動産投資とは?

不動産投資とは、アパート・マンションなどを購入し、第三者に貸したり売ったりして収益を得ることです。

投資というと株式や仮想通貨を思い浮かべる人が多く、不動産投資はプロの投資家である投資信託の方をより身近に感じる人が多いかもしれません。

確かに不動産投資の種類によっては、のちに述べるように投資信託に任せる場合もあります。

しかし、王道の不動産投資といえば金融機関から融資を受けて、物件を購入し、家賃収入を得たり、売却することで利益を生むので、人任せではなく自らの判断で運営する必要があります。

不動産が利益を生む仕組み

不動産投資は利益の生み方が少し特殊です。
次の3つの要素をしっかりと理解しましょう。

キャピタルゲイン

資産の譲渡によって得られる利益のことです。

不動産投資では、不動産を安く買って価値を高め、第三者に高く売り、その差額で利益を生む方法です。

単純でわかりやすい儲け方ですが、

・何を買うのか。
・どうすれば高く売れるのか。

など、物件の選定や評価においてプロ並みの知識が必要なため、初めて不動産投資に挑戦する方にはおすすめできません。

利益の生み方が難しいため、今回はキャピタルゲインについては触れません

インカムゲイン

資産を運用することによって得られる利益のことです。不動産投資では、アパートやマンションを第三者に貸して家賃収入をもらい利益を生む方法です。

近年よく話題となっている不動産投資は、主にインカムゲインの方法です。

キャピタルゲインよりも高度な知識を必要とせず、不動産管理会社に相談すれば、初めての方でも安定して利益を生みやすいです。

不動産投資は利回りが重要

不動産投資を行う上で、利回りを理解することは非常に大切です。

利回りとは、投資した金額(元本)に対して平均で1年あたりどれくらいの利益を得られたかの割合を指します。

利回りを見ることで、大まかにですが儲かっているのか・いないのかすぐに分かるため、どの不動産を買えば良いかの参考になります。

さらに利回りには、表面利回り実質利回りの2種類があります。

表面利回りは
年間収入÷物件価格×100
で計算され、単に不動産収入はどれくらいあるのか知ることができます。

簡単な計算なため、不動産投資の広告にはこの表面利回りが用いられていることが多いです。

対して実質利回りは

(年間収入-諸経費)÷物件価格×100

で計算され、経費を加味して利益はどれくらいあるのか知ることができます。

支出も反映しているため、不動産経営の実態を把握するために用いられていることが多いです。

不動産投資の基本的な種類を解説。それぞれどういった人が向いている?

不動産投資の種類・分類は数多くありますが、今回は代表的な投資を6種類述べます。

区分マンション・ワンルームマンション

マンション一棟ではなく、部屋単位で購入し賃貸人と長期契約を交わして安定的に家賃収入を得る投資のことです。

一棟まるごと購入するわけではないので購入費用が抑えられます。また、コンパクトな面積のため管理が楽という特徴があります。

自由に内装を変えることはできませんが、少ない自己資金で不動産投資を始めたい人やサラリーマンをやりながら不動産投資したい人におすすめです。

一棟アパート・マンション投資

アパートやマンションの全体を所有して賃貸経営する投資のことです。

始めるには多額の資金が必要なため、足りない分は金融機関から借入しなければなりませんが、運用できれば高い利回りが期待できます。


資金さえあれば、リフォームやリノベーションなど自由に内装を変えることができることや条件を満たせば、法人化することも可能であるといったメリットもあります。

ある程度の投資資金があるという人、腰を据えて不動産経営に取り組みたい人におすすめです。

戸建て賃貸投資

戸建て住宅を所有し入居者に住宅を賃貸し、入居者から家賃収入を得る投資のことです。

原則として、一世帯に貸し出すため、複数の入居者から家賃収入を得る一棟マンション投資よりも大きく儲けることはできません。

しかし、入居してしまえば、アパートやマンションと違って長く住んでもらえる傾向があり安定した収益が期待できます。

また土地も含め、価値を高めるための改造ができるのでかなり自由度が高いです。
アイデア次第では注目される物件になれるため、自分の思いどおりの不動産に変えて価値を上げたい人におすすめです。

J-REIT(不動産投資信託)

投資家が信託会社に資金を提供し、資金運用を委託する投資のことです。

具体的には、複数の投資家が資金を出し、信託会社がその資金を用いて複数の不動産に投資し、出資割合に応じた収益を投資家に配当します。

数千円から購入が可能であり、興味さえあれば誰でも投資できるのが特徴です。

また換金性が高く、買いたい時にすぐ買えて売りたい時にすぐ売ることが可能です
信託会社に任せるので、細かい管理も不要です。

ただし①~③の不動産経営と違ってそこまで大きく儲けが出るワケではありません

また、景気によって損益になってしまう可能性もあります。

少しでも利益を生みたい人、人任せでも問題ない人、投資信託にある程度の知識がある人におすすめです。

不動産クラウドファンディング投資

インターネットなどによって一般の投資家から資金を募り、集まった資金で不動産の所得や運営を行う投資方法です。不動産クラウドファンディングは、「不動産特定共同事業法(不特法)」によって運営されています。

不動産会社は、不動産を小口化して投資家から資金を募り、その資金を元に不動産の売買や賃貸を行い、得た収益を投資した額に応じて配当として分配します。

1口1万円程度で始められる商品も多く、少ない額から始めることが魅力です。

J-REITと比較されやすい投資方法ですが、不動産クラウドファンディングは価格変動のリスクが低いことがメリットです。

不動産の運用は運営会社に任せ、出資金と配当金が回収できるまで待つだけで投資が完了するもメリットでしょう。

民泊

入居者がいないマンション・戸建てなどの一般住宅に宿泊させて、宿泊料を得る投資のことです。

訪日外国人観光客が増え、宿泊設備の不足という問題から数年前より注目されてきました。現在コロナの影響で観光客が激減していますが、収束したのち再び増加に転じると考えられますので、魅力的な投資であるといえます。

物件を民泊物件として運用するためには、物件のある知事対に住宅宿泊事業者の届出が必要です。

また、民泊物件に適応するためには消防法によって決められた防火設備なども必要なため、申請費用やリフォーム工事が必要なケースもあるため注意が必要です。また、民泊を運営するには、日々のオペレーションを民泊代行会社に委託するケースも多いため、そういった際には運営代行費用が発生します。

民泊に適合した物件を購入して始めるケースと、現在所有している不動産に民泊申請を行うケースがあります。

空き物件や活用していない不動産を所有している場合などには、民泊がひとつの活用方法として考えられます。

初心者におすすめの不動産投資とは

始めるにはある程度の資金が必要なため、不動産投資は初心者にはハードルが高いといわれています。

初心者でもおすすめの不動産投資方法の特徴を3点紹介します。

種類は、区分マンション・ワンルームマンション投資

一番の魅力は、少ない資本で購入できることです。

通常、一棟のアパートを購入するだけでも数億円もの金額がかかりますが、区分マンションならば数百万円で買うこともできます。

また戸建てや一棟の経営では建物全体の管理や修繕計画などを考慮して運用しなければなりませんが、区分マンションであればその部屋のことだけを考えれば良いため運用が楽です。

投資してみた結果、自分には難しい感じても、区分マンションの売却は比較的簡単であるため、初心者はリスクを負わずに挑戦できるでしょう。

新築・中古物件は状況によって判断する

中古の区分マンションの価格は、新築と比べて割安です。

国土交通省が発表している「我が国の住宅ストックをめぐる状況について」では、新築・中古のマンション価格を比較しています。

投資用マンションのみの価格比較ではありませんが、中古マンションの価格は新築マンションの価格の約7割であることが分かります。

当然、中古投資マンションは、新築と比べて初期費用が少ないため、結果的に利回りが高くなります。

一方で、築年数が経過している物件は、新築に比べて入居率が低くなる傾向があります。

2017年に調査された「SUUMO賃貸・一人暮らしのこだわり条件調査」によると、住まいの築年数が経つほどに、満足度が低下しているという結果を公開しています。

築年数が経過することでの災害時の耐震・耐久性を懸念しているケースや、設備が古くなるにつれて、使い勝手が悪くなっていくといった不満があるようです。

エリアや賃貸需要によって、新築・中古どちらが良いのかは異なってくるでしょう。

新築・中古どちらも取り扱っている、実績豊富な信頼できる不動産会社に相談することをおすすめします。

首都圏・都市部の物件が安定収入に繋がる

東京や大阪といった主要都市部は、人口が集中・流入しています。

コロナの影響で首都圏一極集中の見直しが図られていますが、それでもヒト・モノ・カネが集まる魅力的な都市であることは変わらず、今後もほかの地域から人が集まるとみられています。

 

総務省統計局の「新型コロナウイルス感染症の流行と東京都の国内移動者数の状況」は、各都道府県の転入者数から転出者数を差し引いた「転入超過数」を発表しています。

上記の図からも、東京都をはじめとした関東圏や大阪府、福岡県などは、コロナ禍の中でも転入者が転出者を上回り、人口が増加していることが分かります。

当然、人口が多いほど賃貸需要が高く、安定した賃貸経営を見込むことができます。

そのため、首都圏・都市部の物件を中心にマンション投資を行うことをおすすめします。

白石 隆将

  • AC事業部 係長
  • 白石 隆将

不動産投資は簡単に成功しません。だからこそパートナー選びが重要です。

イー・コネクションのスタッフの多くは、ファイナンシャルプランナーの資格を保有しています

人生の資産形成やライフプランのひとつとして、不動産投資は非常に有効です。自己資金が少ない人でも、投資用ローンの借り入れを行うことができます。

融資というのは非常に強い武器になりますが、借りすぎはリスクになります。我々は、そういったお客様自身のライフプランやリスクも含めて相談できる存在になりたいと考えています。

また、不動産投資は長い買い物です。
一般的な不動産投資ローンは返済期間が35年にもなります。つまり、担当者とも35年の付き合いをすることになります。我々は、お客様と35年来の仲になりたいと思っています。

不動産投資やライフプランの設計をご検討されている方からのご相談をお待ちしております。

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コラム編集部

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