サラリーマンでもマンション投資を始めることができるのでしょうか。

節税対策や資産運用を目的としたものだけではなく、老後資産や将来的な不安を理由に、不動産投資を考えているサラリーマンは増えています。

今回は、サラリーマンでもマンション投資で成功することができるのか、メリットや気をつけるべきポイント、失敗事例について紹介します。

サラリーマンがマンション投資をするメリットとは

サラリーマンがマンション投資をするメリットは多くあります。

ここでは、具体的にどのようなメリットがあるのか紹介します。

定期的な家賃収入が得られる

不動産投資の最大のメリットは、定期的な家賃収入を得られることです。

例えば、家賃7万円で4階建て、1フロアの部屋数が6部屋ある場合、合計24部屋あるため、

7万円×24部屋＝168万円

になります。つまり、空室がなければ毎月168万円も家賃収入が得ることができます。

そこから管理費や維持費を引いた金額が収入として手元に残ります。

もちろん空室が出るほど家賃収入も減るため、必要であれば適切な空室対策が欠かせません。しかし、物件を成功すれば、本業の何倍もの収入が稼げるでしょう。

節税ができる

マンション投資がサラリーマンにおすすめの副業だと言われている理由の1つは、マンション投資によって節税が見込めるからです。

まず、所得税が減額される可能性があります。サラリーマンはもともと給与所得から天引きされるかたちで所得税を納めています。

しかし、マンション投資を始めると、さまざまな必要経費があります。

必要経費を差し引いた金額がマイナスになっていれば、不動産投資で赤字になったことを確定申告で報告することで、マイナスになった分だけ納税した所得税から還付してもらうことができます。これを、損益通算といいます。

さらに、所得税が減額されるだけでなく、所得税に応じて税額が決まる住民税の税額も減額されます。

本業に影響が出ない

サラリーマンが副業を始めようとしても、本業が忙しくてマンション経営にさく時間がないという人もいるでしょう。しかし、マンション投資をするにあたって、管理会社や税理士に依頼することで、本業が忙しくてもマンション投資が可能です。

管理会社に手数料を支払うことで、マンションの管理業務を任せることができ、税理士に依頼すれば確定申告をしてくれます。

ただし、特に管理会社は万能というわけではないので、毎月家賃収入がちゃんと振り込まれているのか、クレームに対してどのような対応を行っているのか、具体的にどのような空室対策を行っているのかなど、確認することが重要です。

そのためにも、複数の管理会社を比較して自分の条件に合った契約内容の管理会社を選びましょう。

サラリーマンのマンション投資を始めるポイント

サラリーマンがマンション投資を始めるにあたり、初めての人がいきなり多額の家賃収入を得ようとすると失敗する可能性があります。

ここでは、サラリーマンがマンション投資をする際に失敗しないために気をつけるべきポイントを紹介します。

初心者はワンルームや区分マンション投資から始める

まず、マンション投資の初心者はワンルームや区分マンション投資から始めるのがおすすめです。

マンションを一棟まるごと購入して投資を始めようとする場合、数千万～数億単位の元手が必要です。サラリーマンで一括購入するのは実現性が低い上、ローンを組んだとしても毎月のローン返済がかなりの金額になります。返済中に空室が出ると、さらに返済が苦しくなります。

しかし、ワンルームや区分投資マンションであれば、1,000万円～2,500万円、もしくは1,000万円以下の価格で購入できるため、初期費用を安く済ませることができます。

融資額も少なくて済む上に一括購入しやすく、ローンを組んだとしても毎月の返済額を抑えることができます。そのため、安心してマンション投資がしやすいですが、空室になった途端に家賃収入がなくなるため、需要がある地域の物件を探しましょう。

不動産投資の種類に関してはこちらで詳しく紹介しています。

「不動産投資にはどういった種類がある？投資の分類から学ぶ不動産投資の基本」

利回りを理解する

マンション投資を始めるためには、利回りを理解する必要性があります。

利回りとは、投資金額に対する収益の割合であり、単純に考えれば利回りが高いほど収益を得やすくなります。

しかし、マンション投資を行うにあたり、表示される利回りを鵜呑みにしてはいけません。なぜなら、表示されている利回りは現時点での価値で決められたものなので、空室率や家賃の変化などによって大きく変わるからです。

毎月の支出を計算する

節税のポイントにもなるのが、毎月の支出の計算です。

先ほど説明したように、必要経費を差し引いた時にマイナスになるようであれば節税になります。そのため、毎月どのくらいの支出があるのか計算する必要性があります。

しかし、節税になるといっても赤字続きでは生活が苦しくなるため、毎月の管理費やその他の支出を計算しておきましょう。

特にマンションは定期的に修繕をする必要性があるため、思いもよらない修繕費が発生する場合があります。家賃収入でどの程度やりくりできるかが重要です。

サラリーマンが陥りがちなマンション投資での失敗

サラリーマンがマンション投資を始めても失敗することがあります。

特に、初めてマンション投資をする人は、傍から見ればあり得ないミスで失敗をするケースが意外と多くあるため、注意が必要です。

ここでは、サラリーマンが陥りがちなマンション投資の失敗事例について紹介します。

相場より高い物件を購入してしまう

投資用のマンションを購入する際に多いのが、相場よりも高い金額のマンションを購入してしまうケースです。投資用ともなれば大きな金額が動くため、金額が高いのが当たり前という思考に陥りがちです。

相場よりも高いマンションを購入してしまうと、周辺エリアの物件よりも利回りが低くなってしまいます。そのため、毎月の返済額が多くなって生活が苦しくなる場合や、売却しようにも、もともと本来の相場より価格が高かったためにそこまで大きな売却金額になりにくい場合があります。

結果的に損をしてしまうので、相場よりも高すぎないか事前に調べることが大切です。

購入した後に大規模修繕が必要になった

新築物件よりも安い金額で購入できる築古物件はうまくいけば利回りが高くなります。そのため、高利回りを狙った購入が多いですが、後に大規模修繕が必要になるケースが多いです。

新築よりも安い金額で購入できて利回りも高いとなれば、たしかに魅力的にみえます。しかし、購入してからたびたび設備の交換や修繕、マンション全体の大規模修繕、内装のリフォーム・リノベーションの必要性が出てくるなど、安定した入居率を保つためには多大な費用が必要になる可能性があります。

購入後に大規模修繕が必要になってしまうと一気に資金がなくなってしまいます。中古特有のリスクを考えると、利回りを重視して築古物件にこだわるということはお勧めできません。

サラリーマンは不動産投資会社にとってカモ？

初めてマンション投資をするサラリーマンは、不動産投資会社のカモにされやすいです。特に悪質な不動産業者は何も知らないような初心者にもっともらしい言葉で、不利な物件を購入させようとします。カモにされないように知識を身につけるのはもちろん、信頼できる投資会社を探す必要性があります。

信頼できる投資会社の選び方は、以下の通りです。

・顧客目線で物件を選んでくれる

・投資物件の将来像を語ってくれる

・デメリットやリスク、失敗例を丁寧に教えてくれる

・アフターフォローがしっかりしている

・物件を購入した後も相談に乗ってくれる

・丁寧で分かりやすい説明

・こちらの質問に何でも答えてくれる

以上の点を踏まえた上で、信頼できる投資会社を選びましょう。