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2021.10.15

「マンション投資の資産運用は儲からない」は本当?リスクや物件購入のポイント

不動産投資

資産運用としてマンション投資を考えている方は多いと思います。

しかし物件の選び方や入居者探しの方法など一般的には分かりにくいこともあり、なかなかハードルが高いと感じている方もいるのではないでしょうか。

また、マンション投資は一般的にローンを組んで投資物件を購入するのでリスクが高いと感じている方も多いと思います。

それが「マンション投資の資産運用は儲からない」という言葉につながるのですが、それは事前にリスクをしっかり把握しなかったり、物件購入のポイントを外してしまっていたりするからです。

今回は、マンション投資による資産運用を始めようとしている方に向けて、マンション投資のリスクと物件購入のポイントを紹介します。

マンション投資に興味がある方はぜひ参考にしてください。

マンション投資による資産運用方法

まず、マンション投資による資産運用について簡単に紹介します。

一般的に投資はインカムゲインとキャピタルゲインで得られる利益があります。

国土交通省が令和元年(2019年)に行った「国内不動産投資家アンケート調査によると賃貸住宅投資は全不動産投資のうち13%前後のウェイトを占めており、安定的に投資が行われている投資区分です。

同アンケートから見られる特徴としては投資商品の中でも特にインカムゲインを重要視する投資家が多いことが挙げられます。

ここでは、マンション投資におけるインカムゲインとキャピタルゲインについて紹介します。

インカムゲイン

インカムゲインとは資産を保有することで得られる利益のことを言います。

マンション投資におけるインカムゲインとは家賃から得られる収入のことです。

入居者がいる限り安定して継続的に収入を得ることができます。

家賃収入によるインカムゲインの特徴は他の投資商品と比べ安定しているという点です。株式や証券によるインカムゲイン(配当など)は業績によって上下しますが、対して家賃は安定的に推移しています。

経済には物の価値が上昇するインフレーションと、反対に物の価値が下落するデフレーションがあります。

マンションの家賃はデフレーションの際にも下がりにくいだけでなく、インフレーションが起こった時には家賃が上昇してきたという歴史があり、経済の流れの影響を受けにくいという強みがあります。

キャピタルゲイン

もう一方の投資利益であるキャピタルゲインとは、保有している資産を売却した際に得た利益のことを指します。

マンション投資の場合は売却金額から購入金額及び諸費用を差し引いた際に残る利益のことを言います。

一般的に不動産投資はキャピタルゲインを狙いに行く投資には向かないとされていますが、それはマンションに限らない不動産投資全体を指した場合です。

マンション投資の場合、マンションの価格推移がポイントです。

国土交通省の発表資料である「不動産価格指数によると、全国のマンション価格は2010年から右肩上がりに上昇しており、2020年には2010年比で150%増となっています。

一方で戸建て住宅や住宅地に関しては横ばいの100%前後で推移しています。

この調査からも、マンション投資においては積極的にキャピタルゲインを狙いに行くことができることが分かります。

マンション投資のリスク

あらゆる投資においてリスクはつきもので、マンション投資においても例外ではありません。

しかしマンション投資におけるリスクをしっかりと把握・理解することでしっかりとした投資判断を行うことができます。

マンション投資における代表的なリスクを2つ紹介します。

リスク①ローンについて

マンション投資の代表的なリスクの1つはローンです。

マンション投資は初期投資金額が数千万円になりますので、手持ち資金で全額賄うことができる人は稀です。

一般的にはローンを組んで物件を購入することになります。

マンション投資ローンは実際に住む家を買うための住宅ローンとは異なります。

マンション投資の場合は投資用の不動産投資ローンというローンを組むことになります。

団体信用保険の加入などローンの内容は一般的な住宅ローンと変わりませんが、大きな違いが金利です。

現在多くの住宅ローン金利は0.5%~2%程度で推移しています。

対して不動産投資ローン金利は1.0%~4.5%程度となっています。

金利分が月々の支払いにプラスされていきますので、ローン金利も含めた投資計画を立てる必要があります。

リスク②空室が長期化する

マンション投資の代表的なリスクの2つ目が空室リスクです。

購入したマンションに住人が入居して初めて収入になるのがマンション投資です。

長期間入居者がいない状態が続くとその期間分の収入がゼロとなり、さらには管理費・修繕積立金・金利等の経費がかかるのでかなりのマイナスとなってしまいます。

しかし、空室リスクについてはさまざまな手法やポイントをおさえた物件選びでリスクを軽減できます。

代表的な手法としてはサブリースを使った家賃保証があります。

貸主がサブリース会社に賃貸して、サブリース会社が入居者に転貸する仕組みです。

入居者がいなくても一定の家賃を保証されるため、安定して家賃収入を得ることができます。サブリース会社を挟むことによって月々の収入は減ってしまいますが、空室リスクを避けたいという方にはおすすめの手法です。

マンション投資は儲からない?

「マンション投資とは儲からない」という言葉を聞いたことがある方は多いのではないでしょうか。

マンション投資を成功させるための最重要ポイントは物件選びです。

入居したいと思えるような立地や築年数、間取りや設備が揃っているかをチェックする必要があります。

しかしすべて叶えようとすると物件金額が高額となり、結果として儲からないという流れになってしまいます。

大切なのは初期投資を抑えながら良い物件を見つけることです。

マンション投資は物件選びをしっかりと行えば儲けることができる投資商品です。

資産運用マンションの購入する際のポイント

マンション投資の最重要ポイントは物件選びと解説しました。

入居者が住みたいと思える物件をなるべく安価に購入することが理想です。

その点を踏まえつつ、実際に資産運用マンションを購入する際のポイントを3点紹介します。

ポイント①築年数による考え方

投資用マンションにおける築年数の考え方はいくつかあります。

新築マンションの場合

新築マンションのメリットとして

  • 入居者が付きやすい
  • 物件評価が高く融資が受けやすい
  • 修繕費がしばらくかからないこと

があります。

その半面、購入価格が高くなりがちなので注意が必要です。

築浅マンションの場合

築浅マンションのメリットとしては、新築と比べて初期費用が抑えながら状態の良い物件を探すことができる点です。

築浅マンションは幅広い層におすすめできる物件ですが、築10年前後の物件は注意が必要です。

一般で気にエアコンや給湯器といった住宅設備機器は10年前後で交換時期が来るため、ふとした瞬間に思いもよらぬ出費につながる恐れがあります。

築年数が経っている中古マンションの場合

築年数が経っている中古マンションのメリットは初期投資をかなり抑えることができることですが、よほどの好条件マンションでない限りそのまま賃貸することが難しいです。そのため、リフォームやリノベーションを行うことが前提となります。

その費用は数百万円に及ぶことも珍しくないため、事前の計画が重要です。

ポイント②立地

マンション投資において、物件の立地は重要なポイントです。

その中でも、駅からの所要時間はポイントです。

最近は賃貸マンションを検索する際にインターネットで検索する方が増えており、人気の検察条件にヒットするような物件選びが重要です。

駅からの所要時間も条件の一つで、最も多い検索条件が駅徒歩5分以内です。

次いで駅徒歩10分以内となるので物件選びの際はなるべく駅に近い物件を選ぶことが重要となります。

また、将来的に発展性のある地域かにも注目しましょう。

マンション投資は長期的なものです。特に賃貸として収入を得ようと考えている場合、長期的に安定した収入を得ることを目標にします。

例えば、周辺にショッピングモールの建設予定がある場合は、それに伴い、人気の地域になる可能性があります。反対に、発展の余地がない地域のマンションを購入すると、安定した収入を得ることが難しいです。事前にその地域の開発計画など情報収集をしておくことが大切です。

ポイント③不動産会社に物件を紹介してもらう

投資用マンションを購入するためには、自分自身でポータルサイトの物件情報を検索して探すか、不動産会社に相談するかになります。

まずはポータルサイトなどで物件検索をして相場観を掴み、その後不動産会社に相談しておすすめの物件を紹介してもらうのが良いでしょう。

ポータルサイトだけだと、本当に条件の良い物件はすでに不動産会社が顧客に紹介してしまい、載っていない可能性が高いです。そのため、特に初めてのマンション投資の場合は、専門家に相談しながら始めることおすすめします。

田中 友理

  • AC事業部
  • 田中 友理

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