不動産投資を始める際、誰でも最初は初心者であり、不安なことはたくさんあります。

では、不動産投資はどのように始めれば良いのでしょうか。初心者が失敗しないポイントはあるのでしょうか。

不動産投資のメリットとデメリット

不動産投資を始める前に、まずは不動産投資のメリット・デメリットをそれぞれ確認しましょう。デメリットを知らずに不動産投資を始めると、失敗時のリスクコントロールができず、大きな損失につながることがあります。

不動産投資のメリット

不動産投資には以下のようなメリットがあります。

• 安定した家賃収入が手に入る
• 副業として始めやすい
• 相続税対策として使える
• 生命保険の代わりになる

安定した家賃収入が手に入る

不動産投資の最も大きなメリットは、安定した家賃収入が手に入ることです。

「老後2,000万円問題」という言葉を聞いたことがある人も多いと思います。

「老後30年間で約2,000万円が不足する」という試算が金融庁の金融審議会市場ワーキンググループによって「高齢社会における資産形成・管理」内に示されました。

月々決まった収入があると老後の資産計画が立てやすくなります。特に、現在年金をもらい始める年齢が遅くなっています。定年退職から年金をもらい始めるまでの期間に、家賃収入など定期的な収入があると安心です。

副業として始めやすい

不動産投資は始めてしまえば、管理は不動産管理会社に任せることができます。そのため、本業があっても副業として始めやすく、不労所得としてとても魅力があります。

相続税対策として使える

同じ金額を現金で相続する場合に比べて、土地や建物を購入して相続したほうが、相続税を減らすことができます。実際、近年相続税対策で不動産投資を始める人が増えています。

生命保険の代わりになる

不動産投資ローンを組んで、物件を購入する場合は、団体信用生命保険への加入が義務付けられます。団体信用生命保険は、ローンの契約者がローンの返済中に亡くなったり、高度障害になったりした場合に、家族がローンの残債を免れるというものです。そのため、生命保険の役割も果たします。

不動産投資のデメリット

一方で、不動産投資には以下のようなデメリットもあります。

• 空室リスクがある
• 購入手続きが大変
• 初期費用が高額

投資を始める前にしっかりと頭に入れておく必要があります。

空室リスクがある

不動産投資は、入居者が継続していれば安定した収入を期待できます。しかし、入居者がいなければ、ローンや管理手数料を払い続けるのはとても難しいです。

必ず空室リスクについて考えてから、不動産投資を始めるようにしましょう。

また、不動産投資を始めてからも空室を作らないように、物件を魅力的に見せる工夫をしましょう。

投資物件購入までには時間がかかる

不動産投資物件の購入まで手続きがたくさんあります。

不動産投資は運用を始めてしまえば楽です。しかし、不動産購入までは物件探し、ローンの借り入れ、登記など一連の手続きに時間も手間も取られてしまいます。

副業で不動産投資を始める場合は、休日をつぶすことになるかもしれません。

初期費用が高額になる

不動産投資は、初期費用は高額です。

物件価格の全額を借りるフルローンを考える人もいるかもしれませんが、できれば頭金は余裕を持って準備したいところです。また、他にも仲介手数料や登録免許税などの諸費用もかかってくるので、注意が必要です。

不動産投資の進め方・手順

では、実際に不動産投資を始める際、どのような流れで進めれば良いのでしょうか。

投資に充てる資金を計算する

まず、投資に充てる資金の目安を計算しましょう。

・自己資金でいくら準備でき、どのくらい借り入れをしたいか

・月々の返済はいくらまでなら、現在の生活費や貯蓄に影響がないか

上記をそれぞれ計算しましょう。インターネットでローンのシミュレーションができるサイトもあります。試しに利用してみて、投資に充てる資金の目安を把握してください。

セミナーなどに参加し不動産投資の知識をつける

次に、不動産投資についての情報収集や知識をつけましょう。

不動産投資に失敗する原因は、不動産や投資に関する知識が不足している場合が多いです。

手っ取り早く情報が手に入るのは、不動産投資セミナーです。不動産投資セミナーは働いている人にも参加しやすい夜や休日などに多く開催されいます。また、現在はオンラインのセミナーも増えています。初心者向けのセミナーは無料のことも多いので、ぜひ参加して、積極的に情報収集をしてください。

不動産会社に相談する

気になる物件や不動産会社を見つけたら、まずはコンタクトを取ってみましょう。

不動産会社が不動産投資セミナーを行っている場合がほとんどなので、セミナーで物件を紹介してもらうこともあるかもしれません。不動産会社に連絡をして、気になる物件の資料だけでなく、おすすめの物件なども紹介してもらうと良いでしょう。

実際に物件を見て、よければ申し込む 

条件の良い物件があれば、実際に見に行き、不動産会社に説明してもらいましょう。できれば複数の物件を見て、一番良い物件を選ぶようにしましょう。いくつかの物件を見ているうちに、物件を見る目も養われます。

後ほど詳しく紹介しますが、物件を見る際には、近隣についてもしっかり調査をしてください。そして、これだという物件を見つけたら、申し込みをしましょう。

必要ならローンの申し込みをし、事前審査を受ける

物件の申し込み後、自己資金以外にローンの借り入れをする場合は、金融機関などにローンの申し込みをして事前審査を受ける必要があります。申し込みをする本人の勤務状況や物件について審査をするため、時間がかかることもあります。

ローンの事前審査に通れば、次はいよいよ物件の契約です。

物件の契約を結び、ローンの本審査を受ける

物件についての重要事項の説明を聞き、物件の売買契約を結びます。この時に、詳細が不明な部分は全て質問をして、心配な点は解決しておきましょう。

同じ時期にローンの本審査の申し込みをし、本審査が通ったらローン契約を結びます。

登記して、運用する

最後に不動産の登記をして、実際に運用を開始します。

購入後の物件管理は自分で行う人も多いですが、本業がある人は不動産管理会社に依頼する場合がほとんどです。不動産管理会社に依頼する場合は不動産管理会社探しも必要です。販売や仲介をしてくれた不動産会社が紹介をしてくれることがあります。

不動産投資を始める際のポイント

不動産投資を始める際のポイントについて解説します。

初心者は区分マンションから始める

不動産投資の初心者におすすめするのは、区分マンションです。

その理由は、アパートやマンションの一棟買いや一軒家より投資に必要な金額を抑えられるからです。不動産投資の初心者は投資に充てられる資金がそれほど準備できないこともため（資産家は除きます）、区分マンションであれば比較的始めやすいでしょう。

また、区分マンションは物件数が豊富で、立地がいいところが多いです。そのため、投資をする人の希望や条件にあった物件が見つけやすいのが特徴の1つです。

複数の物件に投資したいと考えている人の場合、いくつかの区分マンションに分けて投資することで、リスクを軽減させることもできます。

情報収集をしっかりとする

不動産投資を始めるためには、情報取集が大切です。投資についても物件についてもしっかり調べておきましょう。投資手法や人気の物件などは、時期やタイミングによって流行があります。うまく時流が読めないと、投資をしても利益を上げることはできません。

また、物件についても、購入する前に確認すべきことは多いです。物件の様子や立地、環境だけではなく、近隣の他の物件や家賃、周りに新しいマンションが建つような計画がないかまでチェックする必要があります。近くに新しい物件やもっと良い条件の物件がある場合、家を探している人はどうしてもそちらを選択してしまいます。

最新の情報が比較的手に入りやすいのは不動産投資セミナーなので、ぜひ一度参加してみてください。また、ネットで調べたり、不動産関係の知りあいを増やしたりすると、さらに不動産投資が成功する確率が高くなります。

信頼できる不動産会社にまずは相談する

不動産投資初心者にとって、不動産会社は投資を成功させるための心強い味方です。

しかし、不動産会社によって、業態、取り扱う物件の種類や数、提携ローンなども異なります。

例えば、業態について、不動産開発業者（デベロッパー）、不動産販売会社、不動産仲介業者などがあり、それぞれ得意な分野があります。

また、お客様第一の会社もあれば、売り上げを上げることだけを考える会社もあるので、しっかり見極める必要があります。

売り上げや担当者の顧客対応、専門知識などを見ながら、信頼できる不動産会社を見つけましょう。そして、信頼できる不動産会社にまずは相談することから始めましょう。